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2021年11月10日（此件公开发布）
常熟市“十四五”城镇住房发展规划
第一章总则
为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，全面落实党的十九大关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的战略部署。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，以实现全市市民住有所居为主要出发点，建立住房平稳健康发展的长效机制。贯彻国家、省的有关工作部署要求，依据《常熟市城市总体规划（2010～2030年）》（2017修改版）以及其他相关政策法规，结合常熟市社会经济发展和住房建设现状，制定本规划。
第一条规划范围及期限
1.规划范围
本次规划的范围与《常熟市城市总体规划（2010～2030年）》（2017修改版）确定的中心城区建设范围保持一致，面积约349.4平方公里。（即：虞山街道204国道以南、204国道北线-望虞河-尚湖大道以东地区，梅李镇周师公路-沿江一级公路以南、常合高速公路以北地区，碧溪街道沿江一级公路以北地区，古里镇常董路-武夷山路-204国道-常台高速公路以西地区，海虞镇周行公路以南、204国道以西地区）。
2.规划期限
规划期限：2021年～2025年（“十四五”规划期间）。
第二条规划原则
1.落实政策，衔接规划
在全面贯彻落实国家、省有关工作部署与政策要求的基础上，常熟市“十四五”城镇住房发展规划以常熟市国民经济与社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划等为依据，与常熟市相关政策相衔接。
2.摸清家底，明晰目标
系统摸清常熟市商品住房市场发展情况、住房保障开展情况、住房租赁市场发展情况等基本情况，结合常熟市经济社会发展现状与趋势、人口变化情况、商品住房市场现状、商品住房库存情况等，合理预测各类住房需求规模，科学分析各类住房供给能力，设定住房发展总体目标及任务。
3.因地制宜，完善机制
结合常熟市经济和住房发展的实际情况，提出住房发展布局建议，明确住房发展的政策保障措施和规划实施机制，指导各项工作稳步有序开展。
4.以人为本，提升质量
坚持以民生为根本，强调住房居住属性，满足居民合理住房需求，顺应居民对美好生活的追求，有效引导住房建设，提高居民居住质量，打造人才向往、市民热爱的幸福城市。
5.加强监管，提高保障
建立健全常熟市房地产业发展的长效机制，充分尊重市场运行规律，完善房地产市场监管，推动房地产业平稳健康有序发展。提升住房保障水平，夯实政府主体责任，实现“应保尽保”。
第二章“十三五”住房发展回顾
第三条“十三五”期间住房发展回顾
1.国家宏观政策有效落实
“十三五”期间，常熟落实房地产市场调控城市主体责任，坚持因地制宜、综合施策，着力稳地价、稳房价、稳预期。全市年均供应商品住房171.14万平方米，年均销售商品住房163.67万平方米，住房均价18000元/平方米。
2.住房保障体系不断健全
一是形成住房保障购房补贴和租房补贴为主的基本住房保障制度。二是探索研究保障性租赁住房，根据国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》相关文件精神,多主体供给、多渠道保障。三是继续拓宽住房保障覆盖面,实现“应保尽保”，申请条件逐步放宽；同时，坚持既尽力而为又量力而行，加大对新就业和外来务工人员住房保障力度。
3.老旧小区整治再上台阶
老旧小区整治范围广、力度大，群众获得感、幸福感和安全感显著提升。“十三五”期间，全市累计整治26个项目，建筑面积共计65.96万平方米，房屋460栋，受益居民8047户。
4.物业管理制度更加规范
一是物业管理水平有效提高。全市有备案物业管理项目的物业服务企业共566家，从业人员1.78万余人。通过不断提高从业人员的业务水平，住宅小区居民满意度不断提高。二是监管体系不断强化。探索创新监管模式，逐步形成常熟物业行业“正向激励、负面清单”的监管新格局。
第三章住房发展主要任务
第四条住房发展主要任务
一、完善多层次住房供应体系
优化配置现有住房资源，大力发展二级市场。通过住房“二级”市场联动，不仅可以有效控制新建住房总量，调整住房结构，优化住房资源配置，还可以满足不同住房消费居民的需要，丰富市场供给构成。
二、积极完善城镇住房保障体系
1.持续完善住房保障制度
处理好基本保障和非基本保障的关系，坚持以政府为主提供基本保障，加快建立以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，加快推进城镇棚户区改造，有效增加保障性住房供给。科学设置、稳步降低保障准入标准，确保城镇中等偏下收入住房困难家庭实现应保尽保，加大对新市民、青年人特别是从事基本公共服务行业人员住房困难群体的支持力度，促进住房保障对象从以户籍家庭为主逐步转向覆盖城镇常住人口。完善部门联动审核机制和保障对象失信惩戒制度，严格准入退出，持续提升运营管理和服务水平。
2.进一步优化租赁补贴政策
适度降低租赁补贴准入门槛，逐步扩大补贴发放范围。公租房主要面向城镇户籍住房和收入“双困”家庭，实行实物保障和货币补贴并举。保障性租赁住房主要面向无房新市民，由政府给予政策支持，多主体投资、多渠道供给，实行政府指导价。根据保障对象情况，进一步优化制定梯度保障方案，并针对各类人群特点制定补贴范围标准的方案。
3.进一步加大人才安居支持
精准筹集人才安居住房。结合常熟市人才住房需求库，根据企业、人才的住房需求，采取“订单式”方式定向筹集房源，实现信息精准交互。
4.改革完善住房公积金制度
严格按照《住房公积金管理条例》对住房公积金的贷款、缴存、提取进行规范管理。根据国家政策，探索创新住房公积金使用方式，提高住房公积金使用效率。推行实施住房公积金缴存登记纳入“多证合一”数据共享，加快实现住房公积金“应建尽建、应缴尽缴”，让更多职工享受应有权利。开展灵活就业人员参加住房公积金制度试点，扩大住房公积金覆盖面和使用面。优先满足缴存人提取住房公积金用于租房，重点支持缴存人贷款购买保障性住房和首套普通自住住房，加大对中低收入缴存人的贷款支持力度。加大住房公积金对城镇老旧小区改造的政策支持力度。以“智慧公积金”品牌建设为平台，全面加强住房公积金信息化能力建设，推进住房公积金服务跨省通办，推动长三角住房公积金、淮海经济区住房公积金一体化发展。聚力争创区域住房公积金国家文明行业。
三、引导房地产市场健康发展
均衡高中低价位住房的供应比例，重点发展中低价位普通商品住房；完善社区公共服务配套设施，提升商品房环境品质。
完善房地产市场监管办法，并明确各监管部门职责。同时，要加快个人住房信息系统的建设，建立统一的住房信息平台，开展住房历史档案数字化工作，结合建筑物普查，推进住房普查工作，以“地—楼—房”为主线推进个人住房信息系统建设和动态维护，按期实现与江苏省、全国个人住房信息系统的联网运行，实现“数字房产”。
四、推进可持续住房建设与消费模式
积极推广节能、节地、节水、节材、环保的住房技术和产品，强制淘汰不符合相关技术标准要求的住宅部品，以带动住宅品质和性能提升，推进住房建设和消费模式的转型。
五、住房空间布局
规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，按照用好增量、盘活存量的原则优先安排民生居住用地，重点保证大中户型普通商品住房和安置房的用地供应；坚持区域住房发展合理布局，根据城市建设发展方向，合理疏解老城区过于集中的人口和建筑密度，改善老城区人居环境；在发展新区住宅建设的同时，加强交通、教育、医疗等公共配套设施建设，提高新建区域宜居程度，进一步引导住房需求与城市规划导向相一致。
六、加强老旧小区的更新改善
1.全面推进老旧小区改造
科学谋划老旧小区改造任务。合理确定改造内容，分类推进老旧小区综合整治的开展，加大引入规范物业管理的力度，完善老旧小区住房的基本居住功能和安全标准，消除火灾隐患；改善道路交通条件、完善市政管网建设、推进配套社区卫生医疗和基础教育设施建设，补齐幼托、养老、家政、教育、医疗等公共服务短板；修缮建筑质量较差的居住建筑，鼓励支持绿色化改造和既有多层住宅加装电梯、无障碍设施等适老化改造；增设丰富居住生活的文化体育设施和公共活动空间，提高治安管理综合服务水平。
2.住宅节能改造
对既有居住建筑进行综合节能改造，从实际情况出发，研究出符合当地气候条件、住宅建筑情况等的节能改造办法。鼓励房地产开发企业提高住宅建设标准，推广应用新材料、新技术、新工艺和新设备，加快建筑工业化升级和数字化转型，不断提升住房品质和宜居性能。
七、提升社区环境与住宅质量
1.提升社区环境质量
重点推进社区基础设施及公共服务设施建设，探索养老住房建设和配套标准。补齐居家社区养老服务设施短板，推进无障碍设施改造，提升无障碍环境建设水平，合理增补各类适应老年人居家养老生活需求的家政、助餐、医疗和文化体育服务。
2.发展物业管理服务
加强物业管理服务，对改善和提升居住环境质量具有重要意义。构建“党建引领、行业指导、基层主抓”的物业管理服务新模式，促进物业管理融入社会基层治理体系。健全业主委员会治理结构，构建共建共治共享格局。积极探索创新老旧小区、保障房小区、安置房小区以及失管小区物业管理服务新模式，实现公益属性、市场化运作。推动物业服务标准化，逐步健全质价相符服务机制，扩大专业化、市场化、规模化物业管理覆盖范围。构建智慧物业管理服务平台，促进线上线下服务融合发展。鼓励物业服务企业开展养老、托幼、家政等延伸服务，探索“物业服务+生活服务”模式。进一步规范住宅专项维修资金使用和管理。
3.住宅户型设计
住宅户型设计应趋向实用化，功能配置更趋完善，功能分区更为合理，要从人口构成的角度确定居住空间，户型设计应更多的考虑老年人的生活规律。
4.绿色建筑和装配式住宅
大力推广成品住房、绿色建筑和装配式建筑。围绕碳达峰目标，推动住宅建设向绿色、集约、生态方向转型。加大太阳能光热系统在住宅建筑中的普及应用，因地制宜推广地源、水源和空气源等可再生能源热泵技术应用。新建住宅全面实施绿色设计，建立五星级绿色住宅评价体系，构建完善绿色住宅设计、施工、验收和运行的标准体系。加快推进绿色建材评价认证和推广应用，建立绿色建材采信机制，逐步提高新建居住建筑中绿色建材应用比例。推广装配式建造方式，稳步发展装配式住宅，大力推广装配化装修。加大智能建造在工程建设各环节应用，加快推动建筑信息模型（BIM）和新一代信息技术的集成与创新应用，形成涵盖科研、设计、生产加工、施工装配、运营等全产业链融合一体的智能建造产业体系，提升住宅工程质量安全、效益和品质。
第四章住房建设控制规划
第五条住房发展目标
1.总体目标
发挥住宅建设对经济社会发展的促进作用，降低住宅建设对资源环境的消耗；实现资源的公平配置，逐步解决困难家庭和外来人口的住房问题。
稳步提高人民居住水平，改善居住环境，提升居住品质，满足人民群众不断增长的居住需求。
“十四五”期间，常熟市中心城区新增住宅均要达到绿色住宅建设标准。规划末期，提高二星及以上设计标识的绿色住宅所占比重。推进商品住宅全装修，鼓励引导中高档商品住宅采用菜单式装修模式。
2.住房租赁市场发展目标
建设形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本建成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规体系。
3.居住水平目标
加强对城市老旧小区的综合环境整治，重点对消防、管线、路网、环境等问题进行治理，消除居住区安全隐患，完善相关公共服务配套，增加城市绿地面积，完善新建小区配套设施建设与公共服务配套建设。
4.质量与环境目标
不断优化住房建设规划方案设计，完善住房质量管理机制，严格住房建筑标准化管理，推进住宅产业化，积极推广绿色建筑、装配式建筑和装修交付住房。
第六条住房建设用地规划
根据房地产市场需求，优先保障普通商品住房和保障性安居住房的用地供应；住房项目优先选择配套设施及环境优良区域；合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，同时保证住宅用地供应平稳有序；住房建设用地布局着重与城市综合交通系统、公共交通网络以及重大基础市政设施相结合建设居住区。完善住宅用地供应方式，综合运用多种供地方式，稳定市场预期，维持市场的供需平衡。
第五章住房空间布局规划
第七条总体原则
1.促进社会公平与和谐
正确反映和兼顾不同收入水平的居民对住房的需求，按照“大融合、小分散”的空间分布模式，鼓励和引导各种类型、各个层次、各类群体住房的相对混合布局，避免社会排斥和隔离，促进和谐社区建设。
2.符合城市空间结构发展方向
按照“主城，港区”的城市空间结构和布局、人口发展与集聚趋势、交通发展趋势，引导住房建设在区域内合理布局，促进中心城区人口职能的有效疏解。
3.与产业布局相协调
与中心城区的功能定位、产业结构和就业结构相协调，增强住房空间布局的合理性、类型的多样性，推动产业与居住的平衡发展，促进工作与生活的适宜性。
4.与公共服务设施系统相结合
住房空间布局应充分考虑周边公共服务设施的配套，在公共资源相对集中、公共服务设施规模化配置的区域安排布置居住空间。
5.与交通系统相结合
充分考虑居民工作生活对交通设施条件的需求，在各种交通站点和公共交通干线周边优先安排中小套型普通商品住房建设。
6.与生态系统相结合
居住空间的布局应以生态和持续发展的思路为指导，在生态系统相对完善、环境较好的区域优先安排布置居住空间。
第八条空间布局模式
依据《常熟市城市总体规划（2010-2030年）》（2017修改版），整合常熟市中心城区居住用地空间布局形态，确定规划期内中心城区居住板块的划分格局为：“片区+板块”。其核心片区位于主城区，包括虞西板块、西北板块、东北板块、西南板块、东南板块、城南板块、旧城片板块；片区即港区，包括梅李和碧溪2个重点建设居住板块。
第六章住房发展保障措施
第九条规划实施保障措施
1.规范管理，确保规划的顺利实施
资规、住建等各有关部门要加强协作和联动、负起责任，完善住房建设规划实施的沟通协调机制，加强各相关部门在规划实施过程中的衔接配合，增强政策的执行效率，确保各类住房年度建设目标以及住房保障补贴目标的完成。
2.加强领导，完善工作决策与领导机制
住房发展工作是一项系统工程，相关部门应高度重视；各级政府房地产工作领导小组负责各级住房发展重大事项决策部署、统筹推进和综合协调；建立市住建、发改、资规等部门常态化工作协调机制。加强部门协作，加强房地联动。
3.消化存量，合理控制住宅用地供应
科学制定住宅用地的年度供应计划，控制住宅用地的供应，对存量住房进行消化。住建部门要积极配合资规部门，将住房户型结构配置以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保各类住房比例严格按照有关规定落实到位。同时，在坚持和完善土地“招拍挂”制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，稳定土地市场，抑制住宅用地价格非理性上涨。努力改善居民的住房条件，打造民生地产。
4.完善体系，建立健全住房供应和保障新思路
相关部门应加强对住房保障工作的监督。住建部门要对住房保障补贴的申请以及实施进行严格管理，对不符合规定的提出整改意见并做出相应处理。同时，还要对住房保障方式进行研究分析，积极开发住房保障新思路。
5.监督管理，确保计划与规划严格执行
持续完善规划、计划、跟踪、评估“四位一体”的住房建设规划工作体系，对本规划实施定期评估、检讨以及动态修订，加强住房建设规划在全区住房建设中的统筹和指引作用。
6.充分发挥政府的综合调控和引导职能
一是要强化政府在规范房地产市场发展的调控和引导作用；
二是要建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和住建部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息；
三是要加强存量土地管理，加大土地盘整力度，控制住宅土地的供应，消化存量住宅；
四是要严格控制用地总量和规模总量，动态跟踪市场，严防超量开发，导致新的空置房产生。
7.遵循国家调控政策，整顿和规范房地产市场秩序
发挥税收、信贷、价格政策对房地产市场的调节作用，整顿和规范房地产市场秩序。严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件，有区别地调整住房消费信贷政策。加强房地产开发建设过程监管；对不符合规划控制性要求，超出规定建设的住房项目要严肃查处；切实整治房地产交易环节违法违规行为；严格规范房地产市场外资准入和管理。
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